Mietkaution zurück – aber nicht ganz: Was Mieter und Vermieter beim Auszug wissen müssen

Hat der Vermieter Ansprüche aus Betriebskosten und Schadensersatz, muss er den darüber hinausgehenden Teil der Mietkaution bei Auszahlung ausbezahlen. Außerdem muss er darüber informieren, wie er die Kaution zinsbringend angelegt hat. So entschied das Amtsgericht Rheine am 12. Juni 2025 (AZ: 10 C 78/24), wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de mitteilt.

Mietkaution wegen Schäden und Nebenkosten zurückbehalten

Die Mieterin hatte im Oktober 2020 eine Wohnung gemietet und vor Einzug eine Kaution in Höhe von 1.350 Euro hinterlegt. Nach ihrem Auszug im August 2023 forderte sie diese zurück. Der Vermieter verweigerte die Auszahlung und verwies auf angebliche Mängel: Verschmutzte Fenster, Kalkablagerungen im Bad, ein vernachlässigter Garten sowie diverse kleinere Beschädigungen seien erst aufwändig zu beseitigen gewesen.

Zusätzlich erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit zwei offenen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2022 und 2023.

Gericht erkennt Mängel teilweise an – aber nicht alle

Das Amtsgericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch, einschließlich Zeugenvernehmungen und Sachverständigengutachten. Es bestätigte, dass die Wohnung nach dem Auszug nicht ausreichend gereinigt worden war. Die Kosten für die erforderlichen Reinigungsarbeiten im Innen- und Außenbereich wurden mit insgesamt 447,50 € anerkannt. Auch kleinere Schäden, beispielsweise an einer Steckdose oder der Duschwand, führten zu berechtigten Abzügen.

Allerdings lehnte das Gericht viele andere Positionen des Vermieters ab. So seien beispielsweise Kratzer an alten Türen, Abplatzungen an Fliesen oder eine durch Kalk verstopfte Whirlpooldüse keine ersatzpflichtigen Schäden, sondern übliche Abnutzungserscheinungen.

Nur anteilige Kaution zurück – aber Anspruch auf Zinsen und Nachweis

Insgesamt erkannte das Gericht einen Gegenanspruch des Vermieters in Höhe von 1.045,18 Euro an, inklusive der Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Nach Verrechnung mit der Kaution verblieb ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 304,82 Euro für die Mieterin.

Zusätzlich verurteilte das Gericht den Vermieter, Auskunft über die Anlage und Verzinsung der Kaution zu erteilen – ein gesetzlicher Anspruch nach § 551 Abs. 2 BGB. Denn die Kaution ist sicher und verzinslich zu hinterlegen und der Mieter darf darüber Klarheit verlangen.

Fazit: Rückzahlung ja, aber erst nach genauer Prüfung

Wer eine Wohnung zurückgibt, muss mit einer gewissen „Endabrechnung“ rechnen. Vermieter dürfen berechtigte Ansprüche geltend machen, diese müssen sie jedoch konkret belegen. Mieter wiederum sollten die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben und frühzeitig auf eine schriftliche Kautionsabrechnung bestehen.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

• Zustand der Wohnung:
  „Besenrein” bedeutet nicht „blitzsauber”. Wenn die Wohnung jedoch über längere Zeit nicht ordentlich gereinigt wurde und tief sitzender Schmutz vorhanden ist, kann der Vermieter eine professionelle Reinigung in Auftrag geben und die Kosten in Rechnung stellen.
  
  
• Normale Abnutzung vs. Schaden:
  Mieter haften nicht für normale Gebrauchsspuren, die sich im Laufe der Zeit ergeben (z. B. geringfügige Kratzer auf dem Boden oder vergilbte Tapeten). Für Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, können sie jedoch haftbar gemacht werden.
  
  
• Protokoll führen:
  Führen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Halten Sie darin alle Mängel und den Zustand der Wohnung genau fest. Fotos und Videos können hierbei sehr hilfreich sein.
  
  
• Dokumentation:
  Schäden sollten schon beim Einzug dokumentiert werden.
  
  
• Mängelbeseitigung:
  Fordern Sie als Mieter den Vermieter frühzeitig und schriftlich auf, eine Mängelliste zu erstellen. Geben Sie an, welche Mängel Sie zu verantworten haben und welche nicht.
  
  
• Kaution und Zinsen: Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von ihrem Vermögen und zu einem marktüblichen Zinssatz anzulegen. Bei Auszug müssen die Zinsen ausgewiesen und an den Mieter ausgezahlt werden.
  
  
• Rechtliche Hilfe:
  Bei Unklarheiten sollten Sie rechtzeitig einen Anwalt konsultieren.