Untermieter blockiert Fläche – voller Mietausfall als Schadensersatz

(DAV). Untermietverhältnisse sind weit verbreitet und bieten sowohl Hauptmietern als auch Untermietern Flexibilität. Doch was passiert, wenn das Hauptmietverhältnis endet und der Untermieter sich weigert, die von ihm genutzte Fläche zu räumen? Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg zeigt, welches erhebliche finanzielle Risiko Untermieter in einem solchen Fall eingehen.

Das Gericht hat am 23. September 2024 (AZ: 4 U 31/24) klargestellt, dass ein Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietvertrags die Herausgabe der Mietsache verweigert, vollumfänglich schadensersatzpflichtig sein kann. Dies gilt laut dem Rechtsportal anwaltauskunft.de auch dann, wenn sich das Untermietverhältnis nur auf eine Teilfläche bezieht.

Untermieter verweigert Räumung nach fristloser Kündigung des Hauptmieters

Ein Hauptmieter hat eine große Gewerbefläche angemietet und diese teilweise an einen Untermieter weitervermietet. Die Gesamtmiete für die Fläche beträgt 7.900 Euro pro Monat, der Untermieter zahlt für seinen Teil 2.500 Euro. Wegen Zahlungsrückstands wurde das Hauptmietverhältnis fristlos gekündigt. Der Hauptvermieter fordert den Untermieter auf, die von ihm genutzte Teilfläche zu räumen. Doch der Untermieter weigert sich. Der Hauptvermieter argumentiert, dass er die Gesamtfläche nur einheitlich weitervermieten könne, und fordert daher eine Entschädigung in Höhe der gesamten Miete für die Zeit, in der die Fläche nicht genutzt werden könne.

Das Landgericht hat diese Forderung bereits bestätigt und das Oberlandesgericht Hamburg schloss sich dieser Ansicht an.

Das Urteil lautet: Der Untermieter haftet für die Gesamtmiete

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied, dass der Untermieter zum vollen Schadensersatz verpflichtet ist.

Die Begründung: Sobald sich der Untermieter nach einer Herausgabeaufforderung in Verzug befindet, schuldet er dem Hauptvermieter die durch die nicht einheitliche Nutzung der Mietsache entgangenen Einnahmen.

Warum die Haftung nicht auf die Untermiete beschränkt ist:

Der entscheidende Punkt ist, dass der Ersatzanspruch des Hauptvermieters nicht auf die vom Untermieter genutzte Teilfläche begrenzt ist. Er erstreckt sich vielmehr auf das gesamte Mietobjekt, sobald die vorenthaltene Teilfläche eine Weitervermietung der gesamten Fläche verhindert und eine Vermietung der übrigen Fläche ohne die Teilfläche nicht möglich ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mietsache – sei es eine Gewerbefläche oder eine Wohnung – aufgrund ihres Zuschnitts oder der Marktgegebenheiten nur einheitlich nutzbar ist. Das finanzielle Risiko für den Untermieter ist somit keineswegs auf seine eigene Untermiete begrenzt.

Wichtige Aspekte des Urteils:

• Verzug: Die Schadensersatzpflicht tritt ein, sobald sich der Untermieter nach Aufforderung zur Herausgabe in Verzug befindet.
• Bemessung des Ersatzanspruchs: Der Ersatzanspruch bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Umfang des Schadensersatzes: Der Anspruch umfasst auch Betriebskostenvorauszahlungen, falls noch nicht darüber abgerechnet werden kann.

Praxishinweis für Untermieter:

Die Entscheidung des OLG Hamburg verdeutlicht, dass die Verweigerung der Räumung nach Beendigung des Hauptmietvertrags gravierende finanzielle Folgen für Untermieter haben kann. Bevor Sie als Untermieter die Herausgabe einer Mietsache verweigern, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass Sie unter Umständen für den gesamten Nutzungsausfall des Hauptmieters haften müssen.

Checkliste für Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags:

• Kündigung des Hauptmietvertrags: Informieren Sie sich umgehend über die Gründe und die Wirksamkeit der Kündigung.
• Reagieren Sie umgehend auf eine Herausgabeaufforderung des Hauptvermieters oder Hauptmieters.
• Nutzbarkeit der Gesamtfläche: Klären Sie, ob die Mietsache (z. B. Wohnung oder Gewerbefläche) vom Hauptvermieter nur einheitlich nutzbar ist.
• Holen Sie frühzeitig Rechtsberatung ein, wenn Sie unsicher sind, ob Sie räumen müssen oder welche Risiken bestehen.
• Vermeidung von Verzug: Treffen Sie Maßnahmen, um sich nicht in Verzug zu begeben, falls eine Räumungspflicht besteht.
• Seien Sie sich bewusst, dass das finanzielle Risiko im Falle einer unberechtigten Räumungsverweigerung weit über Ihre eigene Untermiete hinausgehen kann.