Verschmutzte Photovoltaik-Anlage kein Kündigungsgrund

(DAA). In Deutschland setzen viele Hauseigentümer auf gemietete Photovoltaik-Anlagen, um umweltfreundlich Strom zu erzeugen, ohne hohe Anfangsinvestitionen tätigen zu müssen. Doch was passiert, wenn sich über Jahre hinweg Staub, Laub oder Vogelkot auf den Modulen ansammelt? Kann der Mieter vom Anbieter eine Reinigung verlangen? Und wenn diese ausbleibt – darf man dann fristlos kündigen? Mit diesen Fragen befasste sich das Amtsgericht München in einem aktuellen Fall.

Am 28. November 2024 (AZ: 191 C 12116/24) entschied das Amtsgericht München, dass die unterlassene Reinigung einer gemieteten Photovoltaikanlage keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt. Der Fall betraf Hauseigentümer, die 2017 eine PV-Anlage für ihr Dach gemietet hatten, mit einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren und einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts, wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de mitteilt.

PV-Anlage: Kein Mangel trotz Verschmutzung

Zwei Hauseigentümer aus Franken hatten 2017 eine Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von 5,13 kWp für ihr Dach angemietet. Der Mietvertrag lief über 20 Jahre, eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Im Vertrag wurde vereinbart, dass Wartungen alle vier Jahre erfolgen sollen. Eine Reinigungsverpflichtung der Vermieterin war darin nicht ausdrücklich geregelt.

Im Jahr 2023 forderten die Eigentümer die Vermieterin zur Reinigung der Solarpaneele auf. Sie sahen durch die zunehmende Verschmutzung eine Beeinträchtigung der Leistung. Da keine Reinigung erfolgte, kündigten sie im Januar 2024 außerordentlich und verlangten den Rückbau der Anlage. Die Vermieterin klagte hingegen im Wege der Widerklage auf Zahlung offener Mieten in Höhe von 571 Euro.

Urteil: Funktionierende Anlage – kein Kündigungsgrund!

• Das Amtsgericht München stellte klar, dass die Kündigung unwirksam ist. Zwar sei es möglich, dass den Klägern im Beratungsgespräch eine regelmäßige Reinigung zugesagt wurde, dies stelle jedoch keine vertragliche Vereinbarung dar, sondern allenfalls eine falsche Information durch den Vertrieb. Eine solche Aussage ist der Beklagten zwar haftungsrechtlich zuzurechnen, rechtfertigt aber keinen Rücktritt vom Vertrag.
• Das Gericht stellte außerdem fest, dass eine Verschmutzung der Paneele an sich keinen Sachmangel begründet, solange die Anlage die vertraglich erwartete Leistung erbringt. Es war unstreitig, dass die tatsächliche Stromerzeugung der prognostizierten Leistung entsprach. Eine bloß optische Beeinträchtigung durch Verschmutzung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.
• Reinigung: Auch wenn das Gericht zugunsten der Kläger annahm, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, der Beklagte werde die Solarpaneele regelmäßig reinigen, stellte dies keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung dar. Es handelte sich vielmehr um eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an den Beklagten.
• Keine Kausalität für den Vertragsabschluss: Selbst eine zutreffende Aussage über die Reinigung hätte laut Gericht den Mietvertrag nicht verhindert. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für die Mieter sei minimal gewesen und die Mieter hätten nicht dargelegt, dass ihnen die Reinigung besonders wichtig war und dies ein wesentlicher Gesichtspunkt für den Vertragsschluss war.

Fazit: Kein Rückbau, aber offene Miete zu zahlen

Mit ihrer Klage auf Rückbau blieben die Kläger erfolglos. Stattdessen müssen sie die rückständige Miete nachzahlen. Die Entscheidung des Amtsgerichts München ist rechtskräftig und gibt Vermietern von PV-Anlagen Rückenwind: Eine unterlassene Reinigung allein reicht nicht für eine Kündigung aus.

Checkliste: Rechte und Pflichten bei gemieteten PV-Anlagen

• Vertrag prüfen: Was genau steht zur Reinigung und Wartung im Mietvertrag?
• Leistungsdaten beobachten: Nur bei tatsächlicher Leistungsminderung liegt ggf. ein Mangel vor.
• Mündliche Zusagen dokumentieren. Aussagen von Vertriebsmitarbeitern können haftungsrechtlich relevant sein, gelten aber nicht automatisch als Vertragsbestandteil.
• Fristsetzung zur Mangelbeseitigung: Vor einer Kündigung sollte stets eine angemessene Frist gesetzt werden.
• Außerordentliche Kündigung nur bei erheblichem Mangel: Eine bloße Verschmutzung ohne Leistungsabfall reicht in der Regel nicht aus.